Zahlt ein Mieter Mietzins in Höhe von zwei aufeinander folgenden Mieten nicht, so ist der Vermieter grundsätzlich berechtigt, wegen dem Zahlungsverzug die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses auszusprechen. Dieser Kündigungsgrund stellt für Vermieter in der Regel die einfachste Kündigungsmöglichkeit dar, da andere Kündigungsgründe, wie Belästigungen anderer Mieter, Lärm, unzumutbare Zustände im Mietshaus, etc. oft schwer zu beweisen sind und lange und kostenintensive Prozesse bedeuten, die oft durch zwei Instanzen geführt werden.

Der Gesetzgeber hat in § 569 BGB einen wichtigen Grund für die fristlose Kündigung darin gesehen, dass der Mieter an zwei aufeinander folgenden Terminen mit mehr als einer Monatsmiete oder über einen längeren Zeitraum mit einem Betrag in Höhe von zwei Monatsmieten in Verzug ist.

Es kommt jedoch immer wieder vor, dass nach Ausspruch der fristlosen Kündigung        oder während eines laufenden Räumungsprozesses der Mieter die noch offenen Mietzinsen ganz oder teilweise nachzahlt. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat hierzu in seinem Urteil vom 13.10.2021 zum Aktenzeichen VIII ZR 91/20 ausgeführt, dass gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 S. 1 BGB eine fristlose Kündigung unwirksam werde, wenn der Mieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs die fällige Miete an den Vermieter zahlt oder sich eine öffentliche Stelle zur Zahlung der Miete verpflichtet.

Der BGH führt allerdings weiter in dem oben genannten Urteil aus, dass eine Auswirkung auf eine ggf. auch hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung diese Zahlung jedoch nicht hat. Die innerhalb der sogenannten Schonfrist erfolgte vollständige Zahlung der Mietrückstände führt also nur dazu, dass die fristlose Kündigung ihre Wirkung verliert. Die hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung bleibt nach den Ausführungen des BGH im oben zitierten Urteil bestehen.

Es empfiehlt sich daher bei Mietzahlungsrückständen des Mieters immer auch eine ordentliche Kündigung zu erklären. Diese kann zusammen mit der fristlosen Kündigung erfolgen, muss jedoch form- und fristgerecht sein. Wird nur fristlos gekündigt und der Mieter zahlt innerhalb der Frist des § 569 BGB die rückständige Miete im vollen Umfang, so wird die fristlose Kündigung unwirksam. Ein bereits laufender Räumungsprozess wird durch Klageabweisung beendet. Sie als Vermieter hätten in diesem Fall sämtliche Kosten zu tragen, d. h. Gerichtskosten, die eigenen Rechtsanwaltskosten sowie die Kosten des Rechtsanwalts des Mieters.

Für eine Beratung rund um die Kündigung von Mietverhältnissen steht Ihnen Herr Rechtsanwalt Christian Zumdick aus der Kanzlei Am Neutor gern zur Verfügung. Bitte vereinbaren Sie bei Bedarf hierzu einen persönlichen oder auch telefonischen Besprechungstermin.

Als Vermieter sind Sie nach den jeweiligen landesrechtlichen Vorschriften verpflichtet, Rauchmelder in Ihren Mietwohnungen zu installieren. Einige Vermieter scheuen die Kosten der Anschaffung von Rauchmeldern und haben sich dazu entschlossen, Rauchmelder zu mieten und versucht, diese Kosten der Anmietung als Betriebskosten auf die Mieter umzulegen. Dem hat der Bundesgerichtshof (BGH) mit seinem Urteil vom 11.05.2022 jedoch eine Absage erteilt. Die Mietkosten für Rauchmelder fallen nicht unter § 2 Nr. 1 bis 16 Betriebskostenverordnung (BetrKV) und können auch nicht als „sonstige Betriebskosten gemäß § 2 Nr. 17 BetrKV umgelegt werden.

Als Argument führte der Bundesgerichtshof aus, dass diese Kosten nicht dem Objekt inne wohnen, also dem Eigentümer durch das Eigentum an dem Grundstück entstehen, sondern nur dann entstehen, wenn sich der Vermieter dagegen entscheidet, Rauchmelder zu erwerben und als sein Eigentum in der Mietwohnung zu installieren. Eine Umlagefähigkeit über die Betriebskostenabrechnung scheidet daher aus.

Der Bundesgerichtshof hat jedoch weiter auch ausgeführt, dass Kosten für den Erwerb von Rauchmeldern ebenfalls nicht über die Betriebskostenabrechnung umlagefähig sind.

Rauchmelder fallen nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung unter Modernisierungsmaßnahmen. Die Kosten, die Ihnen als Vermieter durch die Installation von Rauchmeldern im laufenden Mietverhältnis entstehen, können im Rahmen der Modernisierungsmieterhöhung nach § 559 BGB auf die Mieter umgelegt werden. Insgesamt jährlich maximal 11 %, der für die Wohnung aufgewendeten Kosten.

Soweit Sie in Ihrer Betriebskostenabrechnung als Mieter Kosten für die Anmietung von Rauchmeldern oder deren Installation finden, setzen Sie sich bitte mit der Kanzlei
Am Neutor, Herrn Rechtsanwalt Christian Zumdick, zur Vereinbarung eines Termins zur Überprüfung Ihrer Betriebskostenabrechnung in Verbindung. Soweit Sie als Vermieter die Rauchmelder warten müssen oder aber Rauchmelder ersetzen und ggf. neu installieren müssen oder ihre entsprechenden Vereinbarungen im Mietvertrag auf ihre Zulässigkeit prüfen möchten, so können Sie sich ebenfalls mit der Kanzlei Am Neutor in Verbindung setzen.