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Kanzlei am Neutor | Rechtsanwalt Christian Zumdick – Rechtsanwalt Werne2022-11-18T08:33:33+01:00

Rechtsanwaltsbüro Werne – Rechtsanwalt Zumdick

Informieren Sie sich auf diesen Seiten über unsere Anwälte und deren Fachgebiete. Unser Team verfügt darüber hinaus über qualifizierte Mitarbeiter, die im Rahmen der Mandatsbearbeitung für reibungslose Kommunikation und Organisation sorgen.

IHR RECHTSANWALT ZUMDICK IN WERNE UND UMGEBUNG

Wird eine fristlose, hilfsweise fristgerechte Kündigung wegen Zahlungsverzug eines Mieters hinfällig, wenn dieser die noch offenen Mieten nachzahlt?2022-12-04T20:50:04+01:00

Zahlt ein Mieter Mietzins in Höhe von zwei aufeinander folgenden Mieten nicht, so ist der Vermieter grundsätzlich berechtigt, wegen dem Zahlungsverzug die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses auszusprechen. Dieser Kündigungsgrund stellt für Vermieter in der Regel die einfachste Kündigungsmöglichkeit dar, da andere Kündigungsgründe, wie Belästigungen anderer Mieter, Lärm, unzumutbare Zustände im Mietshaus, etc. oft schwer zu beweisen sind und lange und kostenintensive Prozesse bedeuten, die oft durch zwei Instanzen geführt werden.

Der Gesetzgeber hat in § 569 BGB einen wichtigen Grund für die fristlose Kündigung darin gesehen, dass der Mieter an zwei aufeinander folgenden Terminen mit mehr als einer Monatsmiete oder über einen längeren Zeitraum mit einem Betrag in Höhe von zwei Monatsmieten in Verzug ist.

Es kommt jedoch immer wieder vor, dass nach Ausspruch der fristlosen Kündigung        oder während eines laufenden Räumungsprozesses der Mieter die noch offenen Mietzinsen ganz oder teilweise nachzahlt. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat hierzu in seinem Urteil vom 13.10.2021 zum Aktenzeichen VIII ZR 91/20 ausgeführt, dass gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 S. 1 BGB eine fristlose Kündigung unwirksam werde, wenn der Mieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs die fällige Miete an den Vermieter zahlt oder sich eine öffentliche Stelle zur Zahlung der Miete verpflichtet.

Der BGH führt allerdings weiter in dem oben genannten Urteil aus, dass eine Auswirkung auf eine ggf. auch hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung diese Zahlung jedoch nicht hat. Die innerhalb der sogenannten Schonfrist erfolgte vollständige Zahlung der Mietrückstände führt also nur dazu, dass die fristlose Kündigung ihre Wirkung verliert. Die hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung bleibt nach den Ausführungen des BGH im oben zitierten Urteil bestehen.

Es empfiehlt sich daher bei Mietzahlungsrückständen des Mieters immer auch eine ordentliche Kündigung zu erklären. Diese kann zusammen mit der fristlosen Kündigung erfolgen, muss jedoch form- und fristgerecht sein. Wird nur fristlos gekündigt und der Mieter zahlt innerhalb der Frist des § 569 BGB die rückständige Miete im vollen Umfang, so wird die fristlose Kündigung unwirksam. Ein bereits laufender Räumungsprozess wird durch Klageabweisung beendet. Sie als Vermieter hätten in diesem Fall sämtliche Kosten zu tragen, d. h. Gerichtskosten, die eigenen Rechtsanwaltskosten sowie die Kosten des Rechtsanwalts des Mieters.

Für eine Beratung rund um die Kündigung von Mietverhältnissen steht Ihnen Herr Rechtsanwalt Christian Zumdick aus der Kanzlei Am Neutor gern zur Verfügung. Bitte vereinbaren Sie bei Bedarf hierzu einen persönlichen oder auch telefonischen Besprechungstermin.

Kann ich die Kosten für die Anmietung oder den Erwerb von Rauchmeldern als Betriebskosten für meine Mieter in der Mietwohnung umlegen?2022-12-04T20:48:50+01:00

Als Vermieter sind Sie nach den jeweiligen landesrechtlichen Vorschriften verpflichtet, Rauchmelder in Ihren Mietwohnungen zu installieren. Einige Vermieter scheuen die Kosten der Anschaffung von Rauchmeldern und haben sich dazu entschlossen, Rauchmelder zu mieten und versucht, diese Kosten der Anmietung als Betriebskosten auf die Mieter umzulegen. Dem hat der Bundesgerichtshof (BGH) mit seinem Urteil vom 11.05.2022 jedoch eine Absage erteilt. Die Mietkosten für Rauchmelder fallen nicht unter § 2 Nr. 1 bis 16 Betriebskostenverordnung (BetrKV) und können auch nicht als „sonstige Betriebskosten gemäß § 2 Nr. 17 BetrKV umgelegt werden.

Als Argument führte der Bundesgerichtshof aus, dass diese Kosten nicht dem Objekt inne wohnen, also dem Eigentümer durch das Eigentum an dem Grundstück entstehen, sondern nur dann entstehen, wenn sich der Vermieter dagegen entscheidet, Rauchmelder zu erwerben und als sein Eigentum in der Mietwohnung zu installieren. Eine Umlagefähigkeit über die Betriebskostenabrechnung scheidet daher aus.

Der Bundesgerichtshof hat jedoch weiter auch ausgeführt, dass Kosten für den Erwerb von Rauchmeldern ebenfalls nicht über die Betriebskostenabrechnung umlagefähig sind.

Rauchmelder fallen nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung unter Modernisierungsmaßnahmen. Die Kosten, die Ihnen als Vermieter durch die Installation von Rauchmeldern im laufenden Mietverhältnis entstehen, können im Rahmen der Modernisierungsmieterhöhung nach § 559 BGB auf die Mieter umgelegt werden. Insgesamt jährlich maximal 11 %, der für die Wohnung aufgewendeten Kosten.

Soweit Sie in Ihrer Betriebskostenabrechnung als Mieter Kosten für die Anmietung von Rauchmeldern oder deren Installation finden, setzen Sie sich bitte mit der Kanzlei
Am Neutor, Herrn Rechtsanwalt Christian Zumdick, zur Vereinbarung eines Termins zur Überprüfung Ihrer Betriebskostenabrechnung in Verbindung. Soweit Sie als Vermieter die Rauchmelder warten müssen oder aber Rauchmelder ersetzen und ggf. neu installieren müssen oder ihre entsprechenden Vereinbarungen im Mietvertrag auf ihre Zulässigkeit prüfen möchten, so können Sie sich ebenfalls mit der Kanzlei Am Neutor in Verbindung setzen.

Muss ich dienstliche Nachrichten auch in meiner Freizeit lesen?2023-01-14T16:11:01+01:00

Aufgrund der Entwicklung in der Kommunikation ist jeder, und damit auch jeder Angestellte und Arbeitnehmer, heutzutage überall in digitaler Form erreichbar. Sei es per E-Mail, per App-Nachrichten oder mittels eines Anrufs, sowie einer klassischen SMS.

Dies wird zuweilen auch von Arbeitgebern dazu benutzt, ihren Mitarbeitern während ihrer Freizeit, zum Beispiel am Wochenende oder auch im Urlaub, Nachrichten zu übermitteln. Hierbei kann es zum Beispiel um den Versuch handeln, den Arbeitnehmer in seiner Freizeit zur Arbeit zu bewegen. Möglicherweise soll aber auch nur organisatorisches für den Wiederbeginn der Arbeit nach der Freizeit, dem Wochenende oder dem Urlaub handeln.

Es stellt sich die Frage, ob und inwieweit Sie als Angestellter oder Arbeitnehmer verpflichtet sind, diese Nachrichten in Ihrer Freizeit zur Kenntnis zu nehmen.

Das Landesarbeitsgericht Schleswig-Holstein hat in einem nunmehr veröffentlichten Urteil entschieden, dass ein Arbeitnehmer in seiner Freizeit keine dienstlichen SMS lesen muss (vgl. Urteil: LAG Schleswig-Holstein, Urteil vom 27.09.2022, Aktenzeichen: 1 Sa 39üD/22).

Im zu entscheidenden Fall hatte der Arbeitgeber seinem Arbeitnehmer eine kurzfristige Dienstplanänderung für den Folgetag per SMS informiert. Auch hatte er versucht, den Arbeitnehmer telefonisch zu erreichen und hat ihm eine E-Mail geschrieben.

Der Arbeitnehmer hatte die Nachrichten nicht gelesen und auf die Änderung des Dienstplanes nicht reagiert. Er erschien am darauffolgenden Tag wie gewohnt zur Arbeit.

Durch den Arbeitgeber wurde der Arbeitnehmer deswegen zunächst ermahnt und dann abgemahnt.

Der angestellte Arbeitnehmer zog gegen die Abmahnung vor Gericht. Das Landesarbeitsgericht Schleswig-Holstein stellte nun klar, dass die Abmahnung unberechtigt war, treuwidriges Verhalten lag nach dem LAG Schleswig-Holstein im oben genannten Urteil nicht vor. Das LAG vertritt die Auffassung, dass der Angestellte Arbeitnehmer dienstliche Nachrichten erst zu Wiederbeginn seiner Arbeitszeit lesen muss. Erst dann ist er nach dem Arbeitsvertrag verpflichtet, seine Arbeitsleistung zu erbringen. Das Lesen von rein dienstlichen Nachrichten stellt ausdrücklich eine Arbeitstätigkeit dar.

Der Arbeitnehmer habe in seiner Freizeit ausdrücklich das Recht zu entscheiden, welche Nachrichten er liest und für wen er erreichbar ist und für wen nicht.

Mit der sehr arbeitnehmerfreundlichen Entscheidung des LAG Schleswig-Holstein ist klargestellt, dass es ein Recht auf „Nichterreichbarkeit“ gibt. Der angestellte Arbeitnehmer darf außerhalb seiner Arbeitszeit nicht erreichbar sein und muss diese nicht Erreichbarkeit grundsätzlich auch nicht begründen. Ebenso wenig hat er Konsequenzen zu befürchten. Das Gericht hat ausgeführt, dass diese Nichterreichbarkeit neben dem Gesundheitsschutz auch dem Persönlichkeitsschutz diene.

Sollten Sie als Angestellter oder Arbeitnehmer eine Abmahnung aufgrund einer Nichterreichbarkeit während Ihrer Freizeit oder Ihres Urlaubs abgemahnt worden sein, so steht Ihnen Ihre Kanzlei Am Neutor zur Geltendmachung Ihrer Rechte gegen diese Abmahnung zur Verfügung. Auch für den Fall, dass nur ein Vermerk in Ihrer Personalakte übernommen wurde oder Sie „ermahnt“ wurden, sollten Sie Ihrem Arbeitgeber deutlich machen, dass eine solche Notiz oder Ermahnung rechtswidrig ist. Herr Rechtsanwalt Christian Zumdick berät Sie in diesen, aber auch in allen anderen arbeitsrechtlichen Fragen. Bitte vereinbaren Sie hierzu einen persönlichen oder telefonischen Beratungstermin.

KANZLEI AM NEUTOR – RECHTSANWALT WERNE

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