Kann die Bedrohung des Vermieters, eine fristlose Kündigung des Mieters rechtfertigen?

Grundsätzlich ist die eigene angemietete Wohnung auch durch Artikel 13 des Grundgesetzes besonders geschützt. Für eine Kündigung des Mietverhältnisses sind daher besondere Voraussetzungen erforderlich. An eine fristlose Kündigung hat der Gesetzgeber im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) besonders hohe Anforderungen gestellt.

Das AG Hanau hat jetzt in seinem Urteil vom 22.05.2023 zum Aktenzeichen 34 C 80/22 entschieden, dass ein Vermieter das Mietverhältnis fristlos kündigen kann, wenn der Mieter oder ein Mitbewohner dem Vermieter gegenüber in einer streitigen Auseinandersetzung androht, ihn zu töten.

Im vorliegenden Fall gab es bereits länger andauernde Streitigkeiten zwischen den Mietvertragsparteien bezüglich der Nutzung des Gartens. Die Situation eskalierte dann vor der Wohnung der Vermieterin. Die Parteien haben den Vorfall unterschiedlich geschildert, jedoch hat das AG Hanau nach der Beweisaufnahme für erwiesen erachtet, dass die Mitbewohnerin des Mieters der Vermieterin gegenüber geäußert hatte, sie werde sie töten und eine andere Person aufgefordert hat, ein Messer zu bringen, was auch geschah. Daraufhin schloss die Vermieterin die Wohnungstür. Die von der Vermieterin ausgesprochene fristlose Kündigung des Mietverhältnisses und danach erhobene Klage auf Räumung der Wohnung sowie Erstattung der Kosten für die anwaltliche Kündigung sei gerechtfertigt gewesen. Es spiele keine Rolle, ob das Messer tatsächlich gegen die Tür der Vermieterin eingesetzt worden sei und ob dies der Mieter oder eine Mitbewohnerin gewesen sei. Dies sei unerheblich. Da es auch keinen ersichtlichen Grund für eine Notwehrsituation gegeben habe, stelle das Verhalten der Mitbewohnerin ein erhebliches Fehlverhalten fest, welches die Hauptmieterin sich zurechnen lassen müsse. Die Vermieterin sei daher zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt gewesen.

Dieses  – zugegeben auch extreme –  Beispiel zeigt, dass fristlose Kündigungen eines Mietverhältnisses nicht immer nur auf Zahlungsverzug begründet werden können. Die in einer verbalen Auseinandersetzung gewählten Worte können entscheidend sein. Dabei kann es unerheblich sein, ob Mieter den Worten auch Taten folgen lassen oder aber es bei „bloßen“ Drohungen bleibt. Wenn Sie als Vermieter eine konkrete Bedrohung durch Zeugenbeweis führen können, kann eine fristlose Kündigung, wie im vom AG Hanau entschiedenen Fall, rechtmäßig sein.

Herr Rechtsanwalt Zumdick von Ihrer Kanzlei Am Neutor vertritt seit Jahren Vermieter sowohl außergerichtlich als auch vor Gericht. Für den Fall, dass Sie einen Mieter fristlos oder fristgerecht kündigen möchten, steht Ihnen Herr Rechtsanwalt Zumdick für ein umfassendes erstes Beratungsgespräch nach vorheriger telefonischer Terminsvereinbarung gern zur Verfügung. Zusammen mit Ihnen wird ein Konzept erarbeitet, mit dem entweder aufgrund eines konkreten Vorfalls der Kündigungsvorgang unmittelbar eingeleitet wird oder aber das Vorgehen im Hinblick auf eine beabsichtigte Kündigung erarbeitet wird.