Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in seinem Urteil vom 19.07.2023 zum Aktenzeichen VIII ZR 416/21 entschieden, dass nach einer Modernisierung, bei der der Vermieter die Miete erhöht, dieser in der Erklärung zur Mieterhöhung transparent alle relevanten Informationen zu etwaigen Drittmitteln, wie beispielsweise staatlichen Förderungen für energetische Sanierungen, offenlegen muss. Dieser Schritt ermögliche es den Mietern, die Gründe und den Umfang der Mieterhöhung nachzuvollziehen und zu überprüfen. Dadurch könnten sie besser einschätzen, ob sie eventuell juristische oder bautechnische Experten zur Rate ziehen sollten.

In dem Fall, dass der Vermieter die Modernisierungsmaßnahmen mithilfe von zinsverbilligten oder zinslosen Darlehen aus öffentlichen Haushalten, durch Mietvorauszahlungen oder Darlehen des Mieters oder durch Unterstützung Dritter finanziert, wirkt sich dies auf die mögliche Mieterhöhung aus. Dies soll sicherstellen, dass der Vermieter keine bevorzugte Position einnimmt im Vergleich zu anderen, die die Sanierungsmaßnahmen aus eigenen Mitteln finanzieren.

In einem konkreten Fall in Berlin hatte der Vermieter in der Mitteilung zur Mieterhöhung keine genauen Angaben zu den anrechenbaren Drittmitteln gemacht. Allerdings wies er auf ein früheres Schreiben hin, in dem er angekündigt hatte, Mittel von der Kreditanstalt für Wiederaufbau für energieeffiziente Maßnahmen zu beantragen. Der Kläger argumentierte, dass die Mieterhöhungserklärung aus formalen Gründen unwirksam sei, da unklar sei, ob Drittmittel in die Finanzierung eingeflossen seien. Die vorherigen Gerichtsinstanzen gaben dem Mieter Recht, woraufhin der Vermieter Revision zum BGH einlegte.

Nach Ansicht des BGH bleibt aus den angegebenen Angaben unklar, ob der Vermieter die Förderung erhalten, sie jedoch nicht angegeben hat und die entsprechenden Beiträge nicht von der Mieterhöhung abgezogen hat. Es sei auch möglich, dass der Antrag auf Förderung abgelehnt wurde oder das die gewährten Mittel nicht auf die Kosten der Modernisierungsmaßnahmen angerechnet werden konnten. Der BGH bestätigte letztlich die formelle Unwirksamkeit des Mieterhöhungsschreibens.

Die Entscheidung des BGH kann für Vermieter und Mieter gleichermaßen weitreichende Folgen haben. Gemäß § 559 BGB kann der Vermieter die Miete wegen Modernisierung erhöhen, wenn er in einem formell richtigen Schreiben den Mieter darüber informiert, welche Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt worden sind und wie sich die auf die Wohnung entfallenden Erhöhungen durch die Aufführung der einzelnen Kosten berechnet.

Der BGH hat nun klargestellt, dass zinsgünstige Mittel oder aber Förderungsmaßnahmen in dieser Berechnung aufgeführt werden müssen, um die Berechnung für den Mieter deutlich zu machen.

Ist das Schreiben des Vermieters formell unwirksam im Sinne des § 559 BGB, weil bestimmte Angaben fehlen, so gilt die Mieterhöhung nicht. Im schlimmsten Fall müssen vom Mieter über Monate keine höheren Mietzinsen gezahlt werden. Erhebt man dann Zahlungsklage gegen den Mieter aufgrund der nicht gezahlten erhöhten Miete oder spricht gar eine Kündigung des Mietverhältnisses aus, kann im schlimmsten Fall bei einem formell unwirksamen Mieterhöhungsschreiben der Prozess verloren gehen mit einer entsprechenden erheblichen Kostenfolge.

Für Sie als Vermieter bietet Ihnen Ihre Kanzlei Am Neutor mit Herrn Rechtsanwalt Christian Zumdick die Erstellung und/oder Überprüfung eines Mieterhöhungsschreibens als Rechtsdienstleistung an. Für Sie als Mieter bietet Ihnen Herr Rechtsanwalt Zumdick die Überprüfung eines etwaigen Mieterhöhungsschreibens nach Modernisierung durch Ihren Vermieter an. Bitte vereinbaren Sie bei Bedarf einen Termin mit Ihrer Kanzlei Am Neutor.